La revue du projet

Dans les zones touristiques où la demande de logements sociaux équivaut au nombre de logements vacants et de résidences occasionnelles, on ne pourra satisfaire le droit au logement sans l’application de politiques, notamment foncières, conciliant tourisme et vie quotidienne des habitants.

Un développement
incontrôlé
Entre 1951 et 1989, le taux de « départ en vacances » des Français passe de 31 % (soit 10 millions de Français) à 60,7 % (soit 33 millions de Français). C’est à cette période que vient le temps de l’industrialisation du tourisme. Plusieurs facteurs favorisent l’explosion des consommations touristiques : la prospérité économique, la réduction du temps de travail, l’accès à la voiture individuelle et l’apprentissage de la mobilité. C’est à la fin des années 1960 que se généralisent les grandes migrations estivales et la volonté de l’économie française de capter ce flux de consommateurs. Cela a pour conséquence, par exemple, le début d’un développement incontrôlé et sans planification sur la Côte d’Azur.
Quelques années plus tard, on retrouve la Côte d’Azur et en général les grandes zones touristiques parmi les endroits critiques pour le droit au logement pour tous. En effet, il est difficile de rendre compatibles logements pour saisonniers, résidences secondaires et logements permanents à prix décent.
Le tourisme sur la Côte d’Azur s’est développé et continue de se développer sur un modèle de construction et de vente de résidences secondaires. Ce modèle n’était évidemment pas le seul possible et s’avère maintenant un lourd handicap pour ces zones touristiques car dévoreur de foncier. Il ouvre aussi une concurrence totalement déloyale entre le logement des actifs et ces fameuses résidences secondaires sous-utilisées et inadaptées aux évolutions de la demande. En effet, pourquoi ne pas avoir choisi une activité d’hébergement des touristes essentiellement en hôtellerie ou en pension de famille ? L’industrie touristique amplifie la spéculation foncière et les conflits d’usage.

Absence de politique
foncière et soumission aux investisseurs privés
Sur la Côte d’Azur, ces difficultés sont amplifiées par un manque de volonté évident de la part des responsables politiques en place de mettre en œuvre une vraie politique foncière et un encore plus grand manque de volonté de construire des logements à prix décents et l’incroyable souplesse des responsables politiques locaux face aux investisseurs privés.
Nous arrivons à un paradoxe où la préfecture annonce qu’il manque au moins 80 000 logements sociaux dans le seul département des Alpes-Maritimes, un nombre presque équivalent à celui des logements vacants et de résidences secondaires ou occasionnelles.
D’après un recensement de 2007, dans les trois plus grandes villes du département (Nice, Antibes et Cannes), le nombre de résidences secondaires ou occasionnelles s’élève à environ 71 000 et le nombre de logements vides est de 34 100. On marche vraiment sur la tête !
Les habitants permanents des zones touristiques sont donc extrêmement pénalisés par cette frénésie acheteuse qui dope la spéculation immobilière, qui organise la rareté des logements, la rareté du foncier et oblige les habitants actifs à s’éloigner considérablement de leur lieu de travail.

Des solutions politiques
Sans mésestimer l’intérêt de ces résidences secondaires pour l’économie du BTP et parfois la valorisation du patrimoine ancien, il faut trouver des solutions politiques qui changent le mode de développement de l’urbanisation dans ces zones touristiques. Ces solutions ne peuvent pas seulement être fiscales. La taxe sur les logements vacants ou la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont utiles aux communes puisqu’elles représentent des recettes supplémentaires, mais elles ne permettent pas de remettre dans le parcours d’accès au logement de nouveaux biens.
Sans ouvrir « les volets clos », le droit au logement pour tous ne sera qu’un slogan dans les zones comme la Côte d’Azur. Il est important de mettre fin à tous les dispositifs de défiscalisation concernant l’hébergement touristique neuf. Pourquoi ne pas inclure les résidences secondaires dans le calcul imposé aux communes assujetties à la loi SRU pour la construction de logements sociaux ? Pourquoi ne pas limiter le taux de résidences secondaires dans les documents d’urbanisme comme les PLU ?
Les permis de construire devraient pouvoir être différenciés selon le type d’habitat (permanent ou secondaire). Pourquoi ne pas utiliser les droits de préemption des communes pour reprendre les logements vides ? Il est aussi indispensable d’obliger les territoires à appliquer des politiques foncières de long terme et avec de vrais objectifs d’aménagement du territoire permettant de répondre aux besoins de la population et pas seulement à la spéculation immobilière.
Les choix politiques sont à réorienter pour que l’économie du tourisme soit compatible avec la vie quotidienne dans les zones touristiques.

*Cécile Dumas est secrétaire départementale du PCF des Alpes-Maritimes. Elle est conseillère municipale d’Antibes.
La Revue du projet, n° 55, mars 2016