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Un marché immobilier de la misère, Céline Brodovitch*

Il subsiste encore 400 000 logements indignes présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs habitants, 600 000 logements sans confort, 20 % de logements surpeuplés à Paris et en proche couronne. Les logements insalubres et indignes sont un fléau que l’on ne devrait plus rencontrer dans notre pays.

Le « mal-logement » prospère sur l’exclusion et la pauvreté, essentiellement dans certains centres anciens souvent délaissés par leurs habitants d’origine, mais également en zone rurale et dans des copropriétés récentes en déshérence.

Ces situations sont d’autant plus problématiques qu’elles perdurent malgré des décennies de politiques urbaines et de programmes visant à l’amélioration des conditions de logement. Le décalage est d’autant plus grand qu’une part croissante de la population dispose d’un habitat confortable. Force est de constater que les politiques incitatives à la réhabilitation mais également les procédures administratives d’insalubrité – même si ces dernières se sont améliorées à partir des années 2000 – n’ont pas atteint les immeubles les plus gravement touchés par le délabrement (majoritairement des copropriétés ou des hôtels meublés).

Des propriétaires voyous
La précarité et le chômage croissants, l’exclusion de pans entiers de la société, l’insuffisance de logements très sociaux ont permis le développement d’un marché immobilier de la misère. Des investisseurs, soucieux de profits immédiats, sans aucune vision patrimoniale, achètent des logements à bas prix pour les louer fort cher à des ménages exclus de l’accès au logement, social ou privé. Ces propriétaires voyous, qui souvent ne payent ni les charges ni les travaux de l’immeuble, prennent ainsi en otage leurs locataires et aussi les autres copropriétaires qui, au mieux, quittent les lieux, au pire, subissent car trop modestes pour partir.
Il est désormais reconnu que ce sont les plus pauvres qui vivent dans ces immeubles. Au-delà des problèmes de bâti, le mal-logement génère un coût social dramatique. Du point de vue sanitaire, touchant essentiellement les enfants : maladies bronchopulmonaires, saturnisme infantile, affections diverses dues à la vermine qui prolifère dans les logements, sans compter les maladies psychiatriques liées aux conditions d’habitat. Du point de vue de la scolarité : l’exiguïté des lieux ne permet pas un travail scolaire de qualité. Du point de vue plus général de l’insertion professionnelle et sociale : l’énergie déployée par les ménages pour survivre dans leurs logements sordides est telle qu’elle submerge leur capacité à surmonter leurs autres problèmes, renforçant l’exclusion et les difficultés sociales.
L’État a pris conscience que la lutte contre l’insalubrité ne pouvait se résoudre par de seules mesures incitatives. La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion de mars 2009 a ouvert le champ d’intervention de l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) à la requalification des quartiers anciens. L’ANRU participe à la prise en charge du déficit des opérations, mais la mise de fonds est loin d’être à la hauteur des enjeux. Ce sont donc les collectivités locales, dotées d’une forte volonté politique, qui portent ces projets de façon significative. Il ne s’agit pas d’intervenir uniquement sur le foncier, mais de porter également le poids des relogements, principalement en logements sociaux, l’accompagnement social long et complexe des ménages, et de favoriser la revalorisation des quartiers par un véritable projet urbain (équipements publics, requalification des espaces publics, des commerces etc.). Pour s’engager sur le long terme dans ces opérations de résorption de l’habitat indigne et ne pas les traiter partiellement, les collectivités ont besoin d’une pérennité des dispositifs opérationnels nationaux et d’un renforcement des participations financières.

Il est également nécessaire de produire plus de logements très sociaux et de structures offrant un hébergement pérenne à ces ménages « hors normes » issus des logements indignes. Espérons que le Nouveau programme national de renouvellement urbain saura en tenir compte.

Lutter contre des pratiques délictueuses
Il est anormal que la puissance publique se voit obligée, par urgence sociale, d’exproprier avec des indemnisations confortables des propriétaires mafieux qui s’enrichissent de l’accroissement du parc insalubre. Même si la loi permet de réduire les indemnités estimées par France Domaine en cas d’insalubrité, ces estimations restent, dans un contexte de marché tendu, très élevées, et maintiennent une forte plus-value. C’est à tous niveaux qu’il faut lutter contre ces pratiques délictueuses :
• en étendant la saisie conservatoire prévue pour les loyers impayés aux charges et travaux de copropriété impayés ;

• en réduisant les délais de procédure de recouvrement et de vente forcée des biens immobiliers dans les copropriétés ;

• en instaurant une obligation de produire au service de la taxe foncière un diagnostic technique des logements, éventuellement sur des secteurs ciblés, avec liste des travaux à exécuter et contrôle par des organismes certifiés. La non-réalisation des travaux sous un certain délai pourrait donner lieu à une amende fiscale ;

• en annexant à la demande d’autorisation de location, prévue dans la loi ALUR, ce diagnostic technique et en donnant les moyens aux communes de mettre en place ces autorisations et leur contrôle ;

• en augmentant les dotations des services concernés pour réaliser les travaux d’office suite à un arrêté d’insalubrité non suivi d’effet et pour mettre en pratique les astreintes financières prévues par la loi ALUR ;

• en appliquant de façon ferme les sanctions pénales prévues pour le délit « d’hébergement portant atteinte à la dignité humaine » et en formant les juges à entendre la voix des locataires fragilisés qui ont moins de moyens pour se défendre que leurs propriétaires.

La vraie solution à l’insalubrité reste la production d’une offre de logements pour les ménages les plus fragilisés. En attendant, il faut un appui fort aux projets des collectivités dans ces quartiers dégradés et faire cesser par tous moyens de droit les pratiques des marchands de sommeil.

*Céline Brodovitch est ex-directrice de la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA).

La Revue du projet, n° 55, mars 2016
 

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