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Casser les logiques de marchandisation, Jean-Philippe Gasparotto*

Seule une politique publique forte et directive permettra un juste financement du logement social.

Tandis que la crise du logement dure et perdure dans le pays depuis maintenant près de 30 ans, marquée par ses 3,5 millions de mal logés, ses 150 000 sans logis dont 30 000 enfants, ses 1,7 million de demandeurs de logements HLM et la hausse continue de ses expulsions locatives (140 000 en 2014), on peut légitimement se demander où en sont les engagements du candidat François Hollande en 2012 : 500 000 nouveaux logements dont 150 000 logements sociaux par an…

Des engagements
non tenus

En 2014, le solde net de logements sociaux n’a augmenté que de 60 000 unités (89 300 logements sociaux livrés) et seuls 300 000 nouveaux logements ont été construits ! Les chiffres devraient être un peu meilleurs en 2015 puisque l’on prévoit la livraison de 100 000 logements sociaux nouveaux soit plus de 30 % du total des constructions (65 000 logements sociaux neufs ont été livrés de janvier à août 2015).
Toutefois, il serait faux de prétendre que la France manque globalement de logements : on compte 31 millions de logements, dont 2 millions d’entre eux sont vacants, sans parler des millions de mètres carrés de bureaux vides. En revanche, on manque de logements économiquement, socialement et géographiquement accessibles. Autrement dit, les logements existants sont globalement trop chers (en location comme en accession) par rapport au niveau de revenu des ménages (plus de 60 % des ménages ont des revenus inférieurs au plafond HLM tandis que le parc social ne loge que 17 % de la population) ou mal situés et inadaptés aux caractéristiques démographiques de la demande (pénurie en zones tendues ; inadaptation à la répartition de la croissance démographique et au vieillissement ; décohabitation…). Cette situation, quasi unique en Europe par sa constance, exige une politique publique du logement forte et directive, appuyée sur une mobilisation importante de financements publics, qui contraigne, sinon casse, les logiques de financiarisation et de marchandisation qui sont à l’œuvre depuis des années dans le champ de l’immobilier (y compris dans le parc locatif social). Ce sont fondamentalement ces logiques qui par leur ressort spéculatif expliquent, tous métiers confondus, la hausse insupportable du coût du logement depuis plus de 30 ans.

Des mesures à mettre véritablement en œuvre
Si l’on considère que, dans ce domaine, les inflexions politiques et budgétaires mettent entre 3 et 5 ans à se traduire dans la réalité, les annonces faites par François Hollande lors du dernier congrès HLM en septembre dernier, pour autant qu’elles soient réalisées, paraissent bien timides. Revenons sur les trois types de mesures proposées :

« L’engagement d’une politique de préemption des terrains par l’État dans les communes ne respectant pas l’obligation d’avoir 25 % de logements sociaux (lois SRU [solidarité et renouvellement urbain] et ALUR [pour l’accès au logement et un urbanisme rénové]) ». Cela est positif tout comme la décote intégrale sur le foncier public en cas de construction de logements sociaux et très sociaux. Cette question est capitale si l’on considère d’une part qu’en zone tendue le prix du foncier représente plus de 40 % du prix d’une opération et que d’autre part, certains maires de communes généralement riches ont annulé dès leur élection en 2014 des programmes de construction de logements sociaux. Toutefois à ce jour, seuls 60 terrains publics seraient concernés sur 400 disponibles. Par ailleurs, on ne peut que constater la persistance d’une certaine contradiction entre ces orientations salutaires et les pratiques de gestion du secteur public lorsqu’il est propriétaire foncier ou immobilier ; il continue de rechercher le rendement maximal lors de ces opérations de cession et alimente  ainsi la dérive spéculative.

Le retour de l’aide
à la pierre à hauteur de 500 millions d’euros

Il s’agit bien sûr d’une subvention publique essentielle dans le financement des logements sociaux comme l’illustre le tableau à la page précédente. Alors que jusque dans les années 1970, l’aide à la pierre représentait jusqu’à 60 % du financement du logement social, cette subvention était tombée dans les faits ces dernières années en dessous de 300 millions d’euros, contraignant les organismes HLM à augmenter la part de leur autofinancement pour construire, bien souvent en vendant une partie de leur parc et/ou en alourdissant le poids des loyers.
Toutefois, cette annonce encore insuffisante par rapport aux besoins relève visiblement d’un tour de « passe-passe » budgétaire car la moitié de cette aide sera apportée par un fonds de mutualisation alimenté par les organismes HLM eux-mêmes. Paral­lèlement, le gouvernement continue de favoriser de coûteux dispositifs de défiscalisation à l’utilité contestable : l’accumulation des dispositifs Pinel/Duflot/Scellier/Borloo etc. représente un coût cumulé annuel de près de 20 milliards d’euros !
La baisse de la commission de la rémunération des banques collectrices des livrets A et LDD de 0,4 à 0,3 % de l’encours d’épargne. Cette mesure va dans le bon sens si l’on considère que depuis plus de 120 ans, l’épargne populaire (livret A, LDD, LEP) centralisée par la Caisse des dépôts contribue au financement du logement social à hauteur de plus de 70 % (cf. tableau précédent). Toutefois, elle ne permettra pas de compenser les effets cumulés de la fin de la centralisation intégrale des fonds du livret A à la Caisse des dépôts depuis 2008 (-100 milliards d’euros) et la diminution de l’encours d’épargne populaire depuis 2 ans (-17 milliards d’euros) aggravée par la baisse du taux d’intérêt à 0,75 % en août dernier. Cette évolution est extrêmement inquiétante pour l’avenir du financement du logement social.
En effet, avec un encours global actuel de prêts dépassant les 150 milliards d’euros (200 milliards d’ici 3 ans) pour atteindre les objectifs de construction de 150 000 logements sociaux par an alors que le montant de l’épargne centralisée à la CDC ne cesse de diminuer depuis 2 ans, il est probable que les seuils prudentiels de liquidité et de solvabilité des fonds d’épargne centralisés à la CDC seront bientôt franchis, interdisant alors tout flux de prêt supplémentaire et donc toute construction nouvelle (sans parler du financement des autres besoins liés au logement social : réhabilitation, transition énergétique…).
C’est pourquoi, il semble capital et urgent, d’une part, de rendre plus attractif le livret A en portant son taux d’intérêt à 1,5 % au moins, en doublant effectivement le plafond du livret comme l’avait promis François Hollande en le portant à 30 600 euros d’autre part, et enfin en revenant à une centralisation intégrale des fonds du livret A à la CDC (contre 60 % aujourd’hui).
L’effet financier de ces différentes mesures sur les taux de prêt pourrait être parfaitement compensé par une affectation, sous forme de bonifications de prêts, du prélèvement qu’opère annuellement l’État (800 millions d’euros en 2014) sur les fonds d’épargne au titre de la rémunération de sa garantie, qui au demeurant n’a jamais été déclenchée en près de 200 ans d’existence de l’épargne populaire. 

*Jean-Philippe Gasparotto est secrétaire de l’Union des syndicats CGT du groupe Caisse des dépôts.

La Revue du projet, n° 55, mars 2016
 

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