La revue du projet

Les postes foncier et frais financiers représentent 10 à 15% minimum du coût global du logement neuf. Agence foncière nationale et prêts à taux zéro constitueraient des avancées vers le logement gratuit, une nécessité historique.

Combien coûte un logement neuf ?
En moyenne, et selon les régions, on peut estimer le prix de revient d’un logement locatif neuf entre 180 000 et 240 000 euros. Ce prix se décompose en plusieurs postes :
• le coût des études préalables à la construction : programmation - études de conception technique et architecturale - procédures administratives (permis de construire, certifications environnementales, etc.) ;
• les coûts de construction proprement dits (difficilement compressibles, compte tenu notamment de l’évolution constante des réglementations relatives à l’isolation thermique des logements et à la maîtrise des consommations énergétiques) ;
• les frais de gestion et de conduite d’opération supportés par les organismes constructeurs (bailleurs sociaux) durant toute la durée du montage, puis de la construction jusqu’à la mise en location ;
• les coûts d’acquisition du foncier (qui représentent généralement, et selon les situations urbaines, entre 15 % et 20 % du coût global) ;
• les frais financiers (intérêts d’emprunt) dès lors que de tels investissements ne peuvent être couverts que par des emprunts (souvent consentis par la Caisse des dépôts, à des taux préférentiels – relativement bas dans la période – mais les durées d’emprunts – 30 à 50 ans – font que les masses cumulées représentent in fine 10 % à 15 % minimum du coût global).

Et tous ces postes se retrouvent – étalés dans le temps – sur la quittance du locataire, qui rembourse chaque mois les frais engagés par le bailleur (alors même qu’il ne sera jamais lui-même propriétaire de rien ! Mais c’est une autre question, celle du « logement gratuit », sur laquelle nous reviendrons brièvement en fin d’article). Retenons pour l’heure que, sur les cinq postes qui fondent la « valeur » d’un logement neuf, les trois premiers (études, chantier, gestion) sont difficilement compressibles : ils rémunèrent du travail humain, de l’intelligence, de l’achat de matériaux et de fournitures, de la qualité de service et du savoir-faire…

Foncier et frais financiers, l’argent va à l’argent
Nous n’en dirons pas autant des deux derniers postes (foncier et frais financiers) qui ne rémunèrent aucun travail au sens propre, mais participent de la spirale sans fin où « l’argent va à l’argent ». Est-il envisageable de faire baisser ces deux postes financiers, afin de faciliter la construction des centaines de milliers de logements véritablement accessibles dont notre pays a besoin pour sortir de la crise ? C’est une nécessité, et même une nécessité urgente, car les organismes HLM, durement frappés par le désengagement de l’État et le gravissime recul des aides à la pierre, ont de plus en plus de mal à équilibrer leurs budgets.
Concernant le foncier, de nombreuses municipalités progressistes font des efforts considérables pour maintenir l’effort de construction, en subventionnant leurs organismes ou en mettant des terrains à disposition… Mais cette forme de « communisme municipal » a ses limites, dès lors que l’aide apportée suffit à peine à compenser le recul de l’État, et surtout ne permet pas in fine de faire baisser la quittance payée par le locataire. Ce n’est pas la loi Duflot II qui permettra de répondre à cette exigence, puisqu’elle ne parle que « d’encadrer » les loyers dans le privé (en écrêtant les augmentations les plus excessives au regard du marché immobilier : ce qui est déjà une bonne chose, mais qui ne répond pas à l’urgence sociale d’une baisse de la part logement dans le budget de toutes les familles). Quant à la loi Duflot I qui a vanté la cession « gratuite » de terrains de l’État pour des opérations d’urbanisme, on est là aussi loin du compte, puisqu’il ne s’agit généralement que d’une simple décote et qu’on attend un bilan mitigé de cette disposition qui peine encore à se mettre en œuvre…

Rompre avec le capitalisme marchand
À l’inverse, la proposition de loi défendue par les sénateurs communistes concistant à créer une agence foncière nationale disposant des moyens juridiques et financiers nécessaires à la mise en place d’un vaste domaine public foncier et immobilier à disposition des bailleurs et des collectivités pour le droit au logement pour tous, constitue une alternative crédible et cohérente. La bataille politique peut et doit s’amplifier pour créer les conditions d’une majorité de votes au parlement pour mettre en œuvre cette proposition.
Quant au poste « intérêts des emprunts » qui, comme on l’a vu, pèse lourdement sur le budget des offices, la proposition – communiste elle aussi – d’étendre au logement social la notion de prêt à taux zéro (actuellement valable seulement pour l’accession privée sous conditions de ressources) relève du simple bon sens, comment expliquer que l’an dernier encore, en 2013, les crédits accordés au financement du dispositif dit Duflot (défiscalisation accordée aux propriétaires privés pour l’acquisition de logements privés destinés à la location) dépassent du double l’enveloppe accordée au financement du logement social ? Cet argent (16 milliards d’euros dans le budget 2013) ne serait-il pas mieux utilisé, et beaucoup plus utile socialement, s’il venait contribuer à la constitution progressive d’un grand service public de l’habitat ?
Revenons au « communisme municipal » : nul doute que les élus et candidats communistes et Front de Gauche auront à cœur, lors des prochaines municipales, d’être porteurs – dans la lignée de leurs prédécesseurs – de propositions et d’actes volontaristes pour promouvoir l’habitat social au niveau local, notamment au travers d’interventions directes et décisives pour l’acquisition du foncier… Mais, sur ce sujet du logement comme sur beaucoup d’autres, le lien ne peut manquer de se construire, dans le débat et l’action avec les habitants, sur l’urgence de mesures alternatives nationales, voire européennes… Le logement doit cesser d’être considéré comme un bien marchand, soumis aux lois du marché et de la financiarisation !
Les batailles en cours et à venir pour la reconnaissance par la loi d’un droit effectif au logement (« opposable » non pas seulement à l’État, mais aux lois du marché), la réquisition du foncier nécessaire pour la construction des 200 000 logements sociaux par an dont la France a besoin (via la création de l’agence foncière nationale évoquée plus haut) et la mise en place progressive d’un grand service public de l’habitat constitueront autant de pas en avant vers un communisme du vivre-ensemble.
C’est au prix de ces avancées sociales et démocratiques – en rupture totale avec le capitalisme marchand – que l’urbanisme « durable » dont on nous vante les mérites pourra véritablement voir le jour. Le logement « gratuit » n’est pas une utopie : c’est une nécessité historique qui, en tant que visée, se construit dans chacune de nos actions, de nos prises de parti et, du local au global, dans chacune de nos propositions concrètes.

*Serge Goutmann est architecte.

La Revue du projet, N° 33, janvier 2014