La revue du projet

Quand la ville de Saint-Denis et son office HLM ont créé une coopérative HLM pour mener à bien des projets d’accession sociale à la propriété, il s’agissait, dans un premier temps, de participer à la variété des parcours résidentiels proposés aux locataires des logements sociaux du territoire. La coopérative, nommée CAPS (Coopérative d’accession sociale à la propriété) a eu pour mission d’offrir aux locataires HLM qui le souhaitent – qui peuvent rembourser un emprunt, mais qui sont écartés de l’achat par les prix du marché – la possibilité de devenir propriétaires.
À l’opposé de la vente de logements HLM existants, la construction de logements neufs, à un prix inférieur à ceux des promoteurs pour les vendre en accession sociale, permet de favoriser la rotation dans le parc social sans diminuer le nombre de logements sociaux. Elle permet aux habitants de se fixer dans un lieu qu’ils ont le plus souvent choisi. La localisation d’une part des opérations contribue par ailleurs à diversifier l’habitat de certains quartiers populaires.

L’accession sociale est caractérisée par quelques points qui font l’essence de sa vocation
• Des plafonds de prix de vente et des plafonds de revenus qui s’inscrivent dans le cadre d’un certain nombre de mécanismes d’aides à la solvabilité et qui peuvent – ou non – se cumuler : prêt à taux zéro, TVA réduite, Prime ANRU ou exonération de taxe foncière.
• Un accompagnement à l’achat qui permet de vérifier si le projet peut-être mené dans de bonnes conditions financières et qui assiste les acquéreurs dans leurs relations avec les banques. Les appels de fonds sont étudiés pour permettre de continuer à payer un loyer en attendant de rentrer dans le logement et de payer les premières mensualités.
• Une sécurisation dont l’objectif est de préserver les acheteurs des aléas personnels ou professionnels qui pourraient compromettre le bon déroulement de leur projet : des garanties de rachat et de relogement permettent de prendre en charge les éventuelles pertes financières et de reloger les familles en cas de nécessité d’une vente en urgence.
• Une aide à la mise en place et à la gestion de la copropriété : les futurs habitants d’une résidence sont invités à se rencontrer régulièrement avant la remise des clefs et à participer à des formations sur les rôles d’un syndic et d’un conseil syndical.
• Des clauses anti-spéculatives qui évitent que des bénéficiaires indélicats utilisent le logement acquis pour un autre usage que l’habitation à titre de résidence principale ou pour réaliser trop rapidement une importante plus-value.

Enfin le statut de coopérative HLM de la CAPS permet d’inscrire celle-ci dans l’économie sociale et solidaire. C’est une structure qui fait la démonstration du fonctionnement possible d’un modèle économique différent. Plusieurs éléments permettent de vendre de 15 % à 20 % en dessous des prix du marché : un foncier le plus souvent apporté par une collectivité à un prix non soumis à la spéculation, des frais de gestion raisonnables, une commercialisation simple auprès des habitants et salariés grâce aux vecteurs locaux. Les garanties d’achèvement ne sont pas tributaires du système bancaire mais s’appuient sur un système mutualisé entre organismes HLM. Les associés ne perçoivent pas de dividendes, la marge nette dégagée est entièrement consacrée à abonder les fonds propres qui eux-mêmes permettent la réalisation à moindre prix des nouvelles opérations.

Tous les acquéreurs sont associés et détenteurs d’une part sociale. Ils constituent le collège utilisateurs qui détient 51 % des voix. Ils sont invités à l’assemblée générale annuelle. Deux d’entre eux sont élus administrateurs. À ce titre, ils siègent au conseil d’administration et peuvent participer aux décisions concernant la stratégie et le développement de la coopérative.

L’envie de devenir propriétaire n’est sans doute pas le signe d’une société confiante dans l’avenir. Les motivations personnelles qui reviennent le plus souvent chez les acquéreurs de la CAPS sont la crainte de perdre leur logement et le désir de laisser quelque chose pour l’avenir de leurs enfants. Pour autant le dispositif les amène vers une plus grande autonomie, il permet un enracinement dans la cité tout en y favorisant le maintien d’une activité économique.

Par Stéphane Peu,
 adjoint au maire de Saint-Denis et président de la Coopérative d’accession sociale à la propriété (CAPS). Il est responsable du secteur logement
au Conseil national du PCF.

La Revue du projet, N° 33, janvier 2014